Bail professionnel et bail commercial : ce qu’il faut savoir pour faire son choix

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Un bail professionnel est un contrat de location passé entre un bailleur et une entreprise pour les besoins de son activité. Seuls les professionnels qui exercent une activité libérale, réglementée ou non, peuvent conclure un bail professionnel. Les baux professionnels concernent les professionnels au régime BNC et au régime micro-BNC.

Le bail professionnel est encadré par :

• L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, qui fixe les règles en matière de formalisme, de durée, de résiliation et de reconduction du bail.
• Les dispositions du Code civil, qui soumettent le bail commercial au droit commun des contrats pour tous les autres aspects du contrat.

Les baux professionnels sont moins réglementés que les baux commerciaux. Cette caractéristique est en faveur des bailleurs. En tant que locataire en bail professionnel, vous bénéficiez d’un moindre niveau de protection en comparaison avec le contrat de bail commercial.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location conclu entre un bailleur et un professionnel qui exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le statut des baux commerciaux, strictement encadré, est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

• Commerçants, artisans et industriels louent obligatoirement en bail commercial, ils ne sont pas éligibles au bail professionnel.
• En principe, les professionnels libéraux louent en bail professionnel. Conformément à l’article L145-2 du Code de commerce, vous pouvez choisir de vous soumettre au statut des baux commerciaux, en tant que professionnel libéral, à condition d’obtenir l’accord du bailleur.

Bail professionnel ou bail commercial : quelles différences ?

Ostéopathes, psychologues ou encore kinésithérapeutes ont besoin d’un local d’activité pour accueillir leur patientèle. Développeurs web, architectes ou encore experts-comptables ont besoin d’un bureau pour travailler. Ces professionnels libéraux, qu’ils exercent en entreprise individuelle ou en société, ont le choix entre bail professionnel et bail commercial.

Notez qu’en pratique, ce choix est ouvert sous réserve de remplir deux conditions :

• Le bailleur est d’accord pour soumettre le contrat au statut des baux commerciaux.
• Le local est à usage commercial. 

Voici les différences entre les deux types de contrats de location, pour faire le bon choix.

La durée du bail

Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans, contre 6 ans pour un bail professionnel.

Vous pouvez négocier une durée supérieure à 6 ans en bail professionnel, pour vous établir durablement.

Le droit au renouvellement du bail

• Au terme de la durée du bail commercial, vous bénéficiez du droit au renouvellement du bail : si votre bailleur refuse de renouveler votre contrat, il doit vous verser une indemnité d’éviction.
• En bail professionnel, vous ne bénéficiez pas du droit au renouvellement : votre bailleur peut vous notifier son refus de renouveler votre contrat en respectant un délai de préavis de 6 mois. 

Les modalités de résiliation

• Sauf exceptions, vous ne pouvez résilier votre bail commercial qu’à l’issue de chaque période de trois ans. Vous pouvez résilier votre bail professionnel à tout moment, en respectant un délai de préavis de 6 mois.
• Pour résilier un bail commercial ou professionnel avant échéance, le bailleur doit justifier d’un motif légal ou d’une inexécution contractuelle – le locataire ne paye pas son loyer, par exemple.

La révision du loyer

En bail professionnel comme en bail commercial, le loyer est fixé librement par les parties.

Contrairement au bail professionnel, la loi n’impose pas d’établir le bail commercial par écrit. Pour éviter les litiges, notamment en ce qui concerne le montant du loyer, il est néanmoins recommandé de rédiger le bail commercial par écrit.

• En bail commercial, le loyer est automatiquement révisé tous les 3 ans.
• En bail professionnel, le loyer n’est révisé que si le contrat le prévoit.

La sous-location et la cession de bail

• Vous pouvez sous-louer votre local et céder votre bail professionnel, à condition que votre contrat ne vous l’interdise pas. Notez qu’en pratique, les bailleurs prévoient une clause d’interdiction de sous-location et de cession de bail.
• En bail commercial, vous avez l’autorisation de sous-louer si le bailleur vous donne son accord express. Vous pouvez céder votre bail commercial : aucune clause du contrat ne peut interdire la cession.

Bail commercial ou bail professionnel : les critères de choix

Concrètement, vous bénéficiez d’une plus grande sécurité contractuelle en bail commercial. Vous pouvez jouir de votre local d’activité sur le plus long terme, et les possibilités du bailleur pour vous faire quitter les lieux sont limitées. Le droit au renouvellement du bail, notamment, est un atout considérable en bail commercial : vous pouvez vous installer durablement, vous limitez le risque de perdre votre clientèle attachée à l’emplacement de votre local.

Le bail commercial est également avantageux sur le plan économique. Si votre bailleur refuse de renouveler le contrat, en effet, vous percevez une indemnité. L’avantage s’observe en outre au moment de céder votre bail : vous rentabilisez les efforts déployés pour valoriser le local et attirer la clientèle.

Le bail professionnel offre l’avantage d’une plus grande liberté. Vous avez en effet la possibilité de résilier le contrat à tout moment : le bail professionnel est adapté si vous n’êtes pas parfaitement convaincu par l’emplacement ou par les caractéristiques du local.

En règle générale, le bail commercial a la préférence des locataires professionnels. Mais les professionnels libéraux peuvent se heurter au refus du bailleur de conclure un bail commercial, ou à la destination non commerciale du bien immobilier, auquel cas le choix n’est pas ouvert.

Deux recommandations au moment de conclure un contrat de location :

• Prenez conseil auprès d’un avocat, pour choisir entre bail professionnel et bail commercial en fonction de vos contraintes et de vos besoins personnels.
• Faites-vous assister par un avocat au moment de signer votre bail. L’avocat est compétent pour vous expliquer les subtilités des différentes clauses contractuelles. Il est également expert en négociations : vos intérêts sont préservés.

Le bail mixte, alternative au bail professionnel et au bail commercial pour exercer à domicile

Les professionnels libéraux ont le choix entre bail commercial et bail professionnel. Ils peuvent également conclure un bail mixte : une partie du bien immobilier est destinée à être leur résidence principale, l’autre partie est dédiée à leur local d’activité.

Pour conclure un bail mixte :

1.    Vous devez habiter le bien immobilier à titre de résidence principale.

2.    Votre bailleur doit vous autoriser à y exercer votre activité professionnelle. Le règlement de copropriété, en outre, ne doit pas interdire l’exercice d’une activité professionnelle.

3.    Selon les communes, une autorisation administrative est requise pour affecter une partie du bien à votre activité professionnelle.

Le bail mixte est soumis aux règles de droit commun du bail d’habitation. Comme le bail commercial, le bail mixte est protecteur du locataire. C’est une alternative intéressante pour les professionnels libéraux qui souhaitent travailler à domicile, notamment pour économiser sur les dépenses de loyers.